物権編 ／物権変動（対抗要件──登記）／解答解説 |
| 【問 １】 解答解説 １ 主張できる。 ［仮装譲受人］ Ｂは登記がなくても，Ｃに土地所有権を主張できる。Ａ→Ｃの仮装譲渡は，虚偽表示により無効であり，これに基づくＣの所有権移転登記も無効である。 いいかえれば，登記簿上所有者として表示されているにすぎない架空の権利者Ｃは，実体上の所有権を取得したＢに対して，Ｂに登記がないこと （登記の欠缺） を主張できないのだ。 ２ 主張できる。 ［強迫して登記申請を妨げた者］ Ｂは登記がなくても，Ｃに土地所有権を主張できる。 強迫によってＢの登記申請を妨げたＣは，自ら登記を備えたとしても，Ｂに登記がないこと （登記の欠缺） を主張できない。 ３ 主張できる。 ［登記手続の受任者］ Ｂは登記がなくても，Ｃに土地所有権を主張できる。 他人Ｂのために登記申請の義務を負うＣは，自ら登記を備えたとしても，Ｂに登記がないこと （登記の欠缺） を主張できない。 ４ 主張できない。［時効完成後の第三者］ Ｂは登記がなければ，Ｃに土地所有権を主張できない。 取得時効が完成しても，その登記がなければ，時効完成後に所有権登記を備えた第三者に対しては，時効による権利取得を対抗できない。 所有権を時効取得したＢと，その時効完成後に所有権を取得したＣとは，二重譲渡と同じ関係となり，先に登記を備えたＣが完全な権利者となるのだ。 ［正解］ ４ 【問 ２】 解答解説 １ 正しい。 ［二重譲渡と登記］ 登記を備えたＣは，登記のないＢに対して甲地の所有権を主張できる。 不動産に関する所有権移転や抵当権設定などの物権変動の優劣は，その 〈登記〉 で決せられる。 土地が，Ａ→Ｂ，Ａ→Ｃと二重譲渡され，Ｂ・Ｃが互いに対抗関係に立つ場合には，先に登記を備えたＣが完全に所有権を取得することになる。第三者Ｃの善意・悪意は問題とされない。 ２ 正しい。 ［177条の第三者と背信的悪意者］ 権利取得の方法がきわめて不誠実な 〈背信的悪意者〉 Ｄは，登記のないＢに対して甲地の所有権を主張できない。 登記をしなければ対抗できない 『第三者』 とは， 『登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者』 をいう。背信的悪意者Ｄは，Ｂに登記がないこと （登記の欠缺） を主張する正当な利益を有する第三者にはあたらない。 ３ 誤り。 ［先に対抗要件を備えた抵当権］ 甲地について先に抵当権登記をしたＥは，Ｂに対してその抵当権を主張できる。 Ｂが，甲地について先に所有権を取得していても，その登記がなければ，第三者Ｅに対抗できず，結局Ｂは，Ｅの抵当権によって制限された所有権を取得することになる。 ４ 正しい。 ［虚偽表示と177条の第三者］ Ａ→Ｆの仮装譲渡は，虚偽表示により無効であるから，仮装譲受人Ｆの登記は無効の登記であって，はじめから所有権は移転していない。 Ｂは登記がなくても，無権利者Ｆに対して甲地の所有権を主張できる。 ［正解］ ３ ＊ 177条 （不動産物権変動の対抗要件） 不動産に関する物権の得喪および変更は，不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従い，その登記をしなければ，第三者に対抗することができない。 【問 ３】 解答解説 １ 正しい。 ［不法占有者］ 不法占有者Ｃに対しては，Ｂは登記がなくても所有権を対抗でき，明渡しを請求できる。 そもそも不法占有の場合は，取引関係に立った物権相互の優劣を決める対抗問題とはならないのである。 ２ 誤り。 ［建物賃借権の対抗要件──引渡し］ 建物の 「引渡し」 を受け，建物賃借権の対抗要件を備えたＤは，177条の 『第三者』 にあたる。 したがって，賃貸中の建物を譲り受けたＢは，所有権の移転につき登記がない限り，建物の所有権をＤに対抗できず，賃貸人たる地位も主張できない。 ３ 正しい。 ［共有持分の譲受人と登記］ 共有持分の譲受人Ｂは，その譲渡について登記がない限り，共有者Ｅに対し，共有持分の取得を対抗できない （共有物の分割請求ができない）。 不動産の共有者Ａが，自己の持分をＢに譲渡した場合，共有者Ｅは177条の 『第三者』 にあたるのである。 ４ 正しい。 ［転々移転した場合の前主］ Ｂは登記がなくても，Ｆに対し，建物の所有権を対抗できる。 建物が，Ｆ→Ａ→Ｂと順次譲渡された場合，ＦはＡの前主であって，はじめからＢとは177条の対抗関係にはない。Ｆは登記移転に協力する義務があるから，Ｂに登記がないこと （登記の欠缺） を主張することは許されないのである。 ［正解］ ２ 【問 ４】 解答解説 １ 誤り。 ［所有権の移転時期］ 約定どおり 「代金全額を支払った」 以上，所有権はＢに移転しているから，Ｂは移転登記が完了していなくても，Ａに対し当然に所有権の移転を主張できる。 そもそも登記は，第三者に対する 〈対抗要件〉 であって権利移転要件ではないから，当事者間では登記がなくても権利は移転するのだ。 ２ 正しい。 ［177条の第三者の範囲――相続人］ 買主Ｂは，売主Ａの相続人Ｃに対して，登記がなくても所有権移転を主張できる。 不動産物権変動を登記しなければ対抗できない 『第三者』 とは， 『物権変動の当事者およびその包括承継人』 以外の者をいう。相続人Ｃは，被相続人Ａの包括承継人として，契約当事者である売主Ａの地位を承継するから，そもそも 『第三者』 にはあたらないのである。 ３ 誤り。 ［二重譲渡］ Ａ→Ｄ，Ａ→Ｂへの典型的な二重譲渡の問題である。 不動産物権変動は，その登記がなければ第三者に対抗できない。したがって，Ｄは，たとえ代金全額を支払っていても登記がない以上，Ｂに所有権取得を対抗できず，Ｂが代金全額を支払い，先に登記を備えれば，Ｂは完全に所有権を取得できる。 ４ 誤り。 ［対抗要件を備えた賃借権］ 賃借地上に 〈登記ある建物〉 を所有する土地賃借人Ｅは，177条の第三者に該当するから，Ｂは 「代金全額を支払った」 後でも，所有権移転の登記がなければ，Ｅに対して土地所有権を対抗できず，また，賃貸人たる地位も主張できない。 ［正解］ ２ ＊ 176条 （物権の設定および移転） 物権の設定および移転は，当事者の意思表示のみによって，その効力を生じる。 【問 ５】 解答解説 １ 正しい。 ［二重譲渡と登記］ Ｂ→Ａ，Ｂ→Ｃへ二重譲渡があった場合，未登記のＡは，先に登記を備えたＣに土地所有権を対抗できない。Ｃは悪意でもよい。 ２ 誤り。 ［対抗要件を備えた解除前の第三者］ 契約が解除されると，当事者は互いに原状回復義務を負うが，〈解除前〉 にすでに対抗要件を備えた第三者の権利を害することができない。 Ａが，ＡＤ間の契約を解除しても，解除による所有権復帰を第三者Ｅに対抗できないのだ。 ３ 正しい。 ［無効の登記を長期間放置していた場合］ Ｆが無断で，Ａの所有地を自己の所有名義とし，Ａが 「これを知りながら放置していた」 場合に，Ｆがこれを善意の第三者Ｇに売却して移転登記をしたときは，Ａは，土地所有権をＧに対抗できない。 ＡＦ間に通謀があるとはいえないが，Ｆの所有名義は，所有権帰属の外形を表示するものとなっており，この 〈外形を信頼〉 した善意の第三者Ｇは，94条２項の類推適用 （虚偽表示を知らない善意の第三者保護規定） によって保護されるのである。 ４ 正しい。 ［実質的無権利者］ Ａは登記がなくても，Ｉに対し土地明渡し・建物収去を請求できる。 無権利者Ｊから土地を賃借したＩは，建物保存登記を行って賃借権の対抗要件を備えても，実質的には何の権利もない 〈無権利者〉 である。同一不動産上に何ら実質的権利をもたない者に対しては，登記なしに対抗できるのだ。 ［正解］ ２ 【問 ６】 解答解説 １ 誤り。 ［取消後の第三者］ 詐欺による取消権者Ａは，取消後の第三者Ｃに対しては，登記なしには土地所有権を主張できない。 契約が取り消された場合，取消しによるＢ→Ａの所有権復帰と，取消後のＢ→Ｃへの譲渡とは， 〈二重譲渡〉 と同様の関係が成立し，先に登記を備えた方が優先する。 ２ 正しい。 ［共同相続と単独登記］ 共同相続人Ｅは，登記なしに譲受人Ｆに対して自己の相続分を主張できる。 Ｄ・Ｅが共同相続した不動産について，Ｄが勝手に単独名義で登記をした場合，Ｄの登記は，Ｅの持分に関する限り 〈無権利〉 の登記であって，登記に公信力がない結果，Ｆも，Ｅの持分に関する限り，その権利を取得できない。 ３ 誤り。 ［不動産の遺贈と第三者］ 登記のないＨは，先に登記を備えたＩに対して土地の所有権を主張できない。 遺贈も，売買や贈与などと同じように意思表示によって物権変動を生じるから，登記がなければ，第三者に対抗できない。本肢の場合，Ｇ→譲受人Ｈ，Ｇ→受遺者Ｉに 〈二重譲渡〉 があったと考えられるのである。 ４ 誤り。 ［時効完成後の第三者］ 取得時効が完成しても，Ｊは登記がなければ，Ｌに対して土地の時効取得を主張できない。 所有権を時効取得したＪと，その時効完成後に所有権を取得したＬとは，〈二重譲渡〉 と同様の関係となり，先に登記を備えたＬが完全な権利者となる。 ［正解］ ２ ＊ ここもチェック ！ ［遺贈と死因贈与］ 遺贈は， 「私が死んだら，これこれの財産を贈与する」 というように，遺言によって財産権を与える意思表示です。 意思表示によって物権変動の効果を生じる点では贈与と同じですが，遺言者の一方的な意思表示によってなされる単独行為です。この点で，双方の合意に基づく契約によってなされる死因贈与とは異なっています。 【問 ７】 解答解説 １ 誤り。 ［実質的無権利者］ Ａは，登記名義があっても全くの無権利者であり，登記に公信力がない以上，Ｂ，Ｃはともに所有権を取得できない。 したがって，真正の所有者Ｄが，所有権登記をＢから 「遅滞なく回復する前に」 （つまり，Ｂの無効登記を知りながら長期間放置したなどの事情がない限り），善意の譲受人Ｃが登記を受けたとしても，甲地所有権をＤに対抗できない。 ２ 正しい。 ［対抗要件を備えた解除前の第三者］ Ａは契約を解除しても，解除前に権利を取得した第三者Ｃが登記を受けていれば，その善意・悪意に関係なく，解除による所有権復帰を主張できない。つまり，Ｃは甲地所有権をＡに対抗できるのだ。 ３ 正しい。 ［対抗要件を備えた解除後の第三者］ 解除後に第三者Ｃが現れた場合，解除によるＢ→Ａの所有権復帰と，解除後のＢ→Ｃへの譲渡とは，二重譲渡と同様の関係が生じ，その優劣は登記の先後で決定される。 先に所有権移転登記を受けたＣは，契約を解除したＡに甲地所有権を対抗できることになる。 ４ 正しい。 ［時効完成後の第三者］ 時効取得者Ｅと時効完成後の譲受人Ｃとは，二重譲渡と同様の関係に立つから，その権利関係は登記の有無によって決定される。 先に移転登記を受けたＣは，甲地所有権をＥに対抗できる。 ［正解］ １ 【問 ８】 解答解説 １ 誤り。 ［動産の即時取得］ 取引行為により，動産について，平穏・公然・善意・無過失に占有を始めた者は，即時に権利を取得できるが （即時取得）， 〈不動産〉 については即時取得の適用はなく，Ｂは即時に所有権を取得することはできない。 ２ 誤り。 ［登記の公信力］ 買主Ｃが，売主Ａの登記を信頼して契約を行っても，所有権を取得できない。 物権の存在を推測させるような外形 （登記，占有などによる公示） を信頼して取引した者は，その外形が真実の権利関係を反映しない虚偽のものであっても保護されるという 〈公信の原則〉 は，不動産登記には適用されない。登記に公信力はないのである。 ただし，真正の所有者Ｄが，虚偽の登記と知りながら長期間放置していたなどの過失があれば，Ｃは所有権を取得できる場合がある （94条２項──虚偽表示の善意の第三者保護規定の類推適用）。 ３ 正しい。 ［不法占有者に対する明渡請求］ 真正の所有者Ｅは，登記がなくても，不法占有者Ｆに対し所有権を主張し土地の明渡しを請求できる。 ４ 誤り。 ［二重譲渡と対抗関係］ 二重譲渡の場合，その優劣は登記の先後で決定される。先に登記を備えた方が完全に権利を取得するのであって，契約締結日の先後は関係ない。 「先に売買契約を締結した」 Ｇは，登記がない以上，Ｈに所有権を主張できない。 ［正解］ ３ 【問 ９】 解答解説 １ 正しい。 ［取消後の第三者］ 売主が，詐欺を理由に売買契約を取り消しても，その旨の登記をしなければ，取消後に登記を経た第三者に所有権を対抗できない。 取消しによる売主への所有権復帰と，取消後の買主から第三者への譲渡とは，二重譲渡と同様の関係が成立し，その優劣は登記の先後で決定される。 ２ 正しい。 ［解除後の第三者］ 売主が契約を解除しても，その旨の登記をしなければ，解除後に登記を経た第三者に所有権を対抗できない。 解除による売主への所有権復帰と，解除後の買主から第三者への譲渡とは，二重譲渡と同様の関係が生じ，その優劣は登記の先後で決定される。 ３ 誤り。 ［共同相続と単独登記］ 弟は，共同相続の登記をしなくても，第三者に自己の持分権を対抗できる。 共同相続した不動産について，１人が勝手に単独名義で登記をしても，この登記は，他の共同相続人の持分に関する限り無権利の登記であって，登記に公信力がない結果，登記を経た第三者も，その権利を取得できない。 ４ 正しい。 ［時効完成後の第三者］ 取得時効により所有権を取得しても，その旨を登記しなければ，時効完成後に登記を経た第三者に所有権を対抗できない。 時効取得者と時効完成後の第三者とは，二重譲渡と同様の関係に立つから，その権利関係は登記の先後によって決定される。 ［正解］ ３ |