宅建業法　／免許後の手続（免許換え・変更の届出・廃業等の届出ほか） 解答解説

【問　１】　解答解説　（平成12年　問30） １　誤り。　　［本店，支店］ 　本店は，支店を指揮監督する権限と義務を有するから，支店が宅建業を営む以上，本店は宅建業を営まなくても常に事務所として扱われる。 　Ａ社は，甲県と乙県に事務所を設置することになるから，大臣免許を受けなければならない。 ２　正しい。　［政令使用人の免許取消し］ 　Ｂ社の政令使用人が，かつて不正手段による免許取得を理由にその免許を取り消された場合，取消しの日から５年を経過していないときは，Ｂ社は免許を受けることができない。 ３　誤り。　　［役員の復権］ 　取締役が復権を得ている以上，経済的な欠格事由は存在しないから，Ｃ社は直ちに免許を受けることができる。復権を得てから５年を経過する必要はない。 ４　誤り。　　［免許証の返納］ 　免許の更新申請を怠り，そのため有効期間が満了した場合でも，免許証を返納する必要はない。 　免許証の返納事由は，次の�@〜�Cの場合である。 　�@免許換えにより，従前の免許が効力を失ったとき，�A66条，67条1項 により免許を取り消されたとき，�B亡失した免許証を発見したとき，�C廃業等の届出をするとき。 ［正解］　２ 【問　２】　解答解説　（平成６年　問38） １　誤り。　　［他知事への免許換え］ 　甲県知事免許のＡ （事務所数１） が，甲県の事務所を廃止し，乙県に事務所を新設する場合には，免許換えが必要となるが，この場合，直接乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。 　従前の免許権者である 「甲県知事を経由」 する必要はない。 ２　正しい。　［廃業の届出等］ 　甲県知事免許のＡ （事務所数１） が事務所を廃止すれば，廃業になるから，その日から30日以内に，免許権者に廃業の届出をしなければならない。 　また，同一県内に事務所を増設した場合，宅建業者名簿の記載事項である 『事務所の名称及び所在地』 に変更を生じるから，30日以内に，同じく変更の届出をしなければならない。 ３　正しい。　［他知事への免許換え］ 　大臣免許のＡ （事務所数２） が，甲県の事務所を廃止し，乙県の事務所だけにした場合，大臣から知事への免許換えが必要である。 　この場合，新免許権者となる乙県知事に，直接免許換えの申請をしなければならない。 ４　正しい。　［変更の届出］ 　大臣免許のＡ （事務所数２） が，甲県・乙県の事務所の主従を変更するのだから，宅建業者名簿の記載事項である 『事務所の名称及び所在地』 に変更を生じるため，大臣に変更の届出をしなければならない。 ［正解］　１ 【問　３】　解答解説　（平成７年　問39） １　正しい。　［取引主任者の数］ 　事務所に置くべき成年者である専任の取引主任者の人数は，その事務所における宅建業務の従事者数に対して１／５以上の割合でなければならない。 　本店の従業者数は21人となるから，21人×１／５以上＝4.2人以上，つまり５人以上置く必要がある。 ２　誤り。　　［免許換えによる免許の有効期間］ 　免許換えによる免許は，新規の免許だから，従前免許の有効期間とは関係がない。 　大臣免許の有効期間満了後に甲県知事の免許がなされた場合，甲県知事の免許の有効期間は，免許換えのときから起算される。 　従前免許の有効期間満了日の翌日からではないのだ。 ３　正しい。　［案内所等の届出］ 　甲県知事免許のＡが，乙県内に10区画以上の宅地分譲の申込みを受ける案内所を設置しようとするときは，�@免許権者である甲県知事と，�A案内所の所在地を管轄する乙県知事の双方に，一定事項を届け出る必要がある。 ４　正しい。　［変更の登録］ 　取引主任者の住所は，資格登録簿の登載事項であるから，住所を変更したときは，遅滞なく，登録をしている乙県知事に変更の登録をする必要がある。 ［正解］　２ 【問　４】　解答解説　（平成２年　問41） 　国土交通省および都道府県には，それぞれ宅建業者名簿が備えられ，この名簿には， 次の�@〜�Gの事項が登載される。 　�@　免許証番号および免許の年月日 　�A　商号または名称 　�B　法人の場合には，役員 （監査役および非常勤を含む） の氏名，政令使用人があるときは，その者の氏名 　�C　個人の場合には，その者の氏名，政令使用人があるときは，その者の氏名 　�D　事務所の名称，所在地 　�E　事務所ごとに置かれる成年者である専任の取引主任者の氏名 �F　指示処分または業務停止処分があったときは，その年月日と内容 　�G　宅建業以外の事業の種類 　このうち，�A〜�Eの事項について変更があった場合，宅建業者は，30日以内に，その旨を免許権者である大臣または知事に変更の届出をしなければならない。 　以上から，本問で，変更の届出をしなければならないのは，非常勤役員の氏名である。 　定款，資本金の額は，そもそも宅建業者名簿の登載事項ではなく，宅建業以外の事業の種類は登載事項だが，変更の届出事項ではない。 ［正解］　４ 【問　５】　解答解説　（平成２年　問43） １　正しい。　［免許の失効に伴う取引の結了］ 　宅建業者Ａが死亡した場合，免許は効力を失うが，Ａの一般承継人は，Ａが締結した契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内においては，なお宅建業者とみなされる。 ２　誤り。　　［合併消滅の届出先］ 　大臣免許のＢ社と乙県知事免許のＣ社が合併し，Ｃ社が消滅した場合，Ｃ社の代表役員であった者は，その旨を免許権者であった乙県知事に届け出なければならない。国土交通大臣ではないのだ。　 ３　誤り。　　［解散届出の期限］ 　「60日以内」 が誤り。法人が，設立許可の取消しにより解散した場合は，清算人が，解散の日から30日以内に，その旨を免許権者に届け出なければならない。 ４　誤り。　　［破産による免許の失効時期］ 　「決定のときから」 が誤り。破産手続開始の決定があった場合，免許は，その決定の届出のときから効力を失う。 ［正解］　１ 【問　６】　解答解説　（平成10年　問33） １　誤り。　　［免許換え］ 　甲県内の事務所を廃止し，乙県内のみに事務所を設置して引き続き事業を営もうとする場合，乙県知事に対し免許換えの申請をしなければならない。 「甲県知事に廃業の届出」 をする必要はない。 　新しい免許権者が免許をしたときは，その旨が従前の免許権者に通知されるのだ。 ２　正しい。　［変更の届出］ 　常勤・非常勤に関係なく，役員がａ→ｂに変更すれば，役員の氏名に変更があったのだから，甲県知事に変更の届出をしなければならない。 ３　誤り。　　［業務停止期間中の免許更新］ 　業務停止期間内であっても，免許の更新は受けることができる。 ４　誤り。　　［合併消滅の届出義務者］ 　法人が合併消滅した場合，消滅した法人の代表役員であった者が，30日以内に，従前の免許権者である甲県知事に届出をしなければならない。 ［正解］　２ 【問　７】　解答解説　（平成15年　問32） １　誤り。　　［免許換え］ 　甲県に本店，乙県にａ支店を置き，大臣免許を受けている宅建業者Ａが，本店のみで宅建業を行うこととなれば，大臣免許から知事免許へ免許換えが必要となるため，Ａは，甲県知事へ免許換えの申請をしなければならない。 ２　誤り。　　［変更の届出］ 　「２週間以内」 が誤り。ａ支店の専任の取引主任者が，Ｂ→Ｃに変更になった場合，事務所ごとに置かれる専任の取引主任者の氏名に変更が生じたのだから，30日以内に変更の届出を行う必要がある。 ３　正しい。　［廃業の届出，申請書の経由］ 　宅建業を廃止した場合，大臣免許のＡは，30日以内に，甲県知事を経由して大臣に廃業の届出を行う必要がある。 ４　誤り。　　［休止の届出］ 　単に宅建業を２ヵ月間休止するのであれば，とくに休止の届出をする必要はない。 ［正解］　３ 【問　８】　解答解説　（平成16年　問32） １　誤り。　　［死亡の届出］　 　「死亡の日から」 が誤り。宅建業者が死亡した場合，その相続人は，死亡の事実を 〈知った日〉 から30日以内に，その旨を甲県知事に届け出なければならない。 ２　正しい。　［政令使用人の本籍変更］　 　政令使用人が，住所や本籍地を変更しても，Ｂ社は，その旨を乙県知事に届け出る必要はない。政令使用人の住所・本籍は，変更の届出事項ではない。 ３　正しい。　［免許の更新］　 　免許の有効期間は５年であり，免許の更新申請は，有効期間満了日の90日前から30日前までの間に行わなければならない。 ４　正しい。　［監査役の氏名変更］ 　法人役員の氏名は変更の届出事項である。役員には監査役・非常勤も含むから，その氏名に変更があれば，Ｄ社は，30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。 　 ［正解］　１ 【問　９】　解答解説　（平成18年　問31） 　 １　正しい。　［取引主任者の設置義務，変更の届出］ 　事務所に設置する専任の取引主任者の数が法定数に欠けた場合，宅建業者は２週間以内に，新たに成年者である専任の取引主任者を設置しなければならない。 　また，その氏名は宅建業者名簿の登載事項・変更事項だから，設置後30日以内に免許権者に変更の届出をしなければならない。 ２　誤り。　　［非常勤役員の氏名］ 　法人役員の氏名は変更の届出事項である。役員には非常勤も含まれるから，Ｃが非常勤取締役に就任すれば，Ａ社は，30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。 ３　誤り。　［合併消滅の届出義務者］ 　法人が合併消滅した場合，消滅した法人の代表役員であった者が，合併の日から30日以内に，従前の免許権者である甲県知事にその旨の届出をしなければならない。 　届出義務者は，吸収合併したＤ社の代表役員Ｅではない。 ４　誤り。　　［破産による免許の失効時期］ 　宅建業者が破産手続開始の決定を受けた場合，破産管財人は，決定の日から30日以内に，その旨を免許権者に届け出なければならない。 　届出があったときに，免許はその効力を失うのであって，決定により当然に効力を失うのではない。 ［正解］　１