宅建業法 ／宅建業の意味（免許の必要性）／解答解説 |
| 【問 １】 解答解説 （平成９年 問31） １ 誤り。 ［宅地の売買］ 10区画の宅地を不特定多数の者に売却する行為は，宅建業に該当するから，Ａは，免許を必要とする。 ２ 正しい。 ［不特定多数の意味］ 10区画の宅地を多数の知人・友人に売却する行為は，宅建業に該当するから，Ｂは，免許を必要とする。 多数の知人・友人は，範囲を限定しただけであって，不特定多数といえる。 ３ 誤り。 ［売買の代理］ 宅建業法の適用がない地方公共団体の甲県から依頼された場合でも，甲県を代理して，10区画の宅地を多数の公益法人に売却する行為は，宅建業に該当するから，Ｃは，免許を必要とする。 ４ 誤り。 ［自ら賃貸］ マンション10戸を多数の学生に自ら賃貸する行為は，そもそも宅建業に該当せず，Ｄは，免許を必要としない。 ［正解］ ２ 【問 ２】 解答解説 （平成４年 問35） １ 誤り。 ［一括売買］ Ａ・Ｂはともに，免許を必要としない。Ａがマンションを一括して売却する行為は，不特定多数の者に反復継続して行うものではなく，宅建業に該当しない。 また，Ｂがマンションを自ら賃貸する行為は，たとえ不特定多数の者に反復継続して行う場合であっても，宅建業には該当しない。 ２ 正しい。 ［代理人による売買］ Ｃが，人に販売代理を依頼して， 「一団の宅地」 を分譲する行為は，その代理人を介して，Ｃ本人が自ら売買する行為にほかならず，宅建業に該当するから，免許を必要とする。 しかし，Ｃ・Ｄ間の宅地造成の請負は，いかなる意味においても宅建業には該当せず，Ｄは免許を必要としない。 ３ 誤り。 ［不特定多数の意味］ 「公益法人のみを対象」 としても，範囲を限定しただけであって，不特定多数の者に反復継続して行うことに変わりはない。Ｆの行為は，宅建業に該当するから，免許を必要とする。 （ただし，同一組織内の構成員，たとえば，同一会社の社員だけを対象としたり，同一学校の学生だけを対象とするような場合は，もはや不特定多数とはいえないことに注意。） ４ 誤り。 ［法人の種類］ 学校法人であれ，宗教法人であれ，一団の宅地を分譲する行為は，宅建業に該当するため，Ｇ・Ｈともに，免許を必要とする。 ［正解］ ２ 【問 ３】 解答解説 （平成８年 問41） １ 誤り。 ［代理人による売買］ Ｂは，免許を受ける必要がある。宅建業者Ａが，Ｂを代理して，Ｂのマンションを不特定多数の者に反覆継続して分譲すれば，その法律効果はすべて本人Ｂに帰属する。 つまり，Ｂは，代理人である宅建業者Ａを介して自ら売買を行っているのであり，宅建業に該当するのだ。 ２ 正しい。 ［自ら賃貸・転貸］ Ｃ・Ｄは，免許を受ける必要はない。Ｃが，ビルを自ら賃貸しても，宅建業には該当せず，また，Ｄが，不特定多数の者に反覆継続して自ら転貸しても，やはり宅建業には該当しない。 ３ 誤り。 ［反復継続性］ Ｅは，免許を受ける必要がある。分譲宅地を不特定多数の者に対して，数年にわたり毎年春・秋に限り売却する場合でも，反復継続となり，宅建業に該当する。 ４ 誤り。 ［売買の媒介］ Ｆは，免許を受ける必要がある。宿泊施設等 （建物） の全部または一部を共有する 「共有会員制のリゾートクラブ会員権」 について，その売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う行為は，宅建業に該当する。 ［正解］ ２ 【問 ４】 解答解説 （平成13年 問30） １ 免許の必要がある。 ［売買の媒介］ 共同住宅の売買のあっせんというのは，要するに，建物の売買の媒介だから，これを反復継続して行う以上， 「建築請負契約に付帯」 するものであっても，宅建業に該当する。 ２ 免許の必要がある。 ［用途地域内の土地］ 都計法の用途地域内の土地は，建物の敷地に供せられる土地でなくても，宅建業法上すべて宅地とされる （ただし，現に道路・公園・広場・河川・水路に供されている土地は宅地とはされない）。 したがって，用途地域内の駐車場用地，資材置場，園芸用地の計６区画を別々に売却する行為は，宅建業に該当する。 ３ 免許の必要はない。 ［自ら賃貸・管理］ マンションを建設し，自ら賃貸・管理を行う行為は，そもそも宅建業に該当しない。 ４ 免許の必要がある。 ［代理人による売買］ Ｄが，人に販売代理を依頼して 25区画の宅地を分譲する行為は，その代理人を介して，Ｄ本人が自ら売買する行為にほかならず，宅建業に該当する。 ［正解］ ３ 【問 ５】 解答解説 （平成５年 問35） １ 誤り。 ［売買の依頼──自ら売主］ マンション分譲を反復継続する行為は，宅建業に該当するから，Ａは免許を必要とする。 また，Ｂが，人に販売代理を依頼してマンションを不特定多数に売却する行為は，その代理人を介して本人自ら売買を行うものであり，宅建業に該当するため，免許を必要とする。 ２ 正しい。 ［山林，宅地の分譲］ 山林を宅地予定地としてではなく，山林として反復継続して売却する行為は，宅建業に該当せず，Ｃは免許を要しない。 しかし，原野を10区画の宅地として分譲する行為は，まさに宅建業だから，Ｄは免許を必要とする。 ３ 正しい。 ［媒介による売買］ 10区画の駐車場を自ら賃貸する行為は，そもそも宅建業ではなく，Ｅは免許を要しない。 しかし，Ｆが，Ｇの媒介により駐車場ビルを１棟ずつ売却する行為は，不特定多数の者に反復継続して本人自ら売買する行為であり，宅建業に該当する。同じように，Ｇが，その売却を媒介することも，宅建業に該当するから，Ｆ・Ｇともに，免許を必要とする。 ４ 正しい。 ［媒介による売買］ 宅地を自己用として購入する行為は，そもそも不特定多数を対象に反復継続するものではないから，宅建業に該当せず，Ｈは免許を要しない。 しかし，代理であれ媒介であれ，人を介して反復継続して宅地を売却する行為は，本人自ら売買する行為であって，宅建業に該当するため，Ｉは免許を必要とする。 ［正解］ １ 【問 ６】 解答解説 （平成11年 問30） １ 正しい。 ［媒介による賃貸］ Ａは，免許の必要はない。用途地域内の駐車場は，宅地にあたるが，他人の媒介により，業として賃貸借契約を締結する行為は，本人自ら貸借を行うものであり，宅建業ではないのだ。 ２ 誤り。 ［用途地域内の農地］ Ｂは，免許を受ける必要がある。用途地域内の農地は宅地であるから，その売却を業として行う行為は，宅建業に該当する。 ３ 誤り。 ［売買の媒介］ Ｃは，免許を受ける必要がある。宅建業法の適用がない地方住宅供給公社が行う一団の建物の分譲であっても，その媒介を業として行う行為は，宅建業に該当する。 ４ 誤り。 ［信託会社等に関する特例］ ①信託会社，②信託業務を兼営する銀行は，免許に関する規定は適用されない。 したがって，Ｄが宅建業を営もうとする場合，①，②のいずれであっても，免許を受ける必要はなく，国土交通大臣への届出で足りる。 ［正解］ １ 【問 ７】 解答解説 （平成16年 問30） １ 誤り。 ［媒介による売買］ Ａは免許を必要とする。人の媒介により不特定多数の者に宅地を売却する行為は，本人自ら売買する行為であって，宅建業に該当する。 ２ 正しい。 ［自ら賃貸，管理］ マンションの賃借人を募集して自ら賃貸したり，その管理のみを委託しても，宅建業には該当せず，Ｃは免許を必要としない。 また，マンション管理も宅建業ではないから，Ｄも免許を必要としない。 ３ 誤り。 ［不特定多数］ Ｅは免許を必要とする。都計法の用途地域内の農地は，宅地にあたる。また， 「公益法人のみ」 に反復継続して売却する行為は，対象範囲を限定しているにすぎず，不特定多数の者を対象とすることに変わりはなく，宅建業に該当する。 ４ 誤り。 ［売買の代理］ Ｆは免許を必要とする。宅建業法の適用がない地方公共団体から依頼された場合であっても，その宅地の販売を代理して不特定多数の者に売却する行為は，宅建業に該当する。 ［正解］ ２ 【問 ８】 解答解説 （平成14年 問30） １ 誤り。 ［媒介による売買］ Ａは免許を必要とする。人の媒介により複数の宅地を繰り返し売却する行為は，本人自ら売買する行為であって，宅建業に該当する。 ２ 誤り。 ［売買の代理］ Ａは免許を必要とする。宅建業法の適用がない市などの地方公共団体の依頼であっても，その宅地の売却の代理を繰り返し行う行為は，宅建業に該当する。 ３ 誤り。 ［売買の媒介］ Ａは免許を必要とする。組合方式により募った組合員も不特定多数といえるから，その組合員のために，宅地購入の媒介を繰り返し行う行為は，宅建業に該当する。 ４ 正しい。 ［自ら賃貸，媒介による賃貸］ Ａは免許を必要としない。一括して賃借した物件を，①自ら賃貸する行為は，そもそも宅建業ではない。 また，②人の媒介により賃貸する行為も，自ら賃貸することにほかならず，宅建業には該当しない。 ［正解］ ４ 【問 ９】 解答解説 （平成15年 問30） １ 誤り。 ［代理による売買］ Ａは免許を受ける必要がある。Ａが，人の代理により10区画の宅地を不特定多数に継続して販売する行為は，Ａ本人が自ら売買する行為であり，宅建業そのものだ。 ２ 誤り。 ［自ら売買］ Ｃは免許を受ける必要がある。10区画の宅地を不特定多数に継続して販売する行為は，宅建業である。 ３ 正しい。 ［適用の除外］ 宅建業法の規定は，国・地方公共団体には適用されない。 地方住宅供給公社は，地方公共団体とみなされるため，甲県住宅供給公社Ｄは，免許を受ける必要はない。 ４ 誤り。 ［貸借の媒介］ 取引主任者Ｅは，免許を受ける必要がある。 賃貸の媒介を反復継続して行う行為は，宅建業に該当する。Ｅが宅建業者に勤務しているかどうかは，関係がない。 ［正解］ ３ 【問 10】 解答解説 （平成19年 問32） １ 誤り。 ［代理による売買］ Ａが，競売により取得した宅地を10区画に分割し，宅建業者に販売代理を依頼して不特定多数の者に分譲する行為は，Ａ自ら売買する行為であり，宅建業に該当するため，免許を受ける必要がある。 ２ 正しい。 ［自ら貸借，貸借の代理］ 「自ら貸主」 となる貸借の委託や，マンションの管理業務は，宅建業ではないから，Ｂ・Ｄともに免許を受ける必要はない。 Ｃはマンション貸借の代理をするのだから，宅建業に該当し，免許が必要となる。 ３ 誤り。 ［売買の媒介］ 反復継続して行う宅地・建物の売却の媒介は，宅建業に該当するから，その依頼を受けたＥは免許を受ける必要がある。 ４ 誤り。 ［売買の媒介］ 不特定多数の者に反復継続して行う宅地の売買のあっせんは，宅建業に該当するから，Ｆは免許を受ける必要がある。 ［正解］ ２ 【問 11】 解答解説 （平成17年 問30） １ 正しい。 ［自ら賃貸］ オフィスビルを自ら賃貸する行為は，宅建業ではなく，Ａは免許を要しない。 また，Ｂが不特定多数の者に反復継続して自ら転貸する行為も，宅建業ではなく，免許の必要はない。Ｂの転貸借契約により，Ａは不特定多数の者の賃貸人となるが，自ら賃貸することに変わりはない。 ２ 誤り。 ［宅地のあっせん］ Ｃは免許を受ける必要がある。 「建築請負契約に付随」 するかどうかに関わりなく，不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせん （媒介） する行為は，宅建業に該当する。 ３ 誤り。 ［売買の媒介］ Ｄは免許を受ける必要がある。 「共有会員制のリゾートクラブ会員権」 の内容が，宿泊施設等 （建物） の全部または一部の共有であれば，その売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う行為は，宅建業に該当する。 ４ 誤り。 ［死亡による免許の失効］ 宅建業者である個人Ｅが死亡すれば，免許は当然に効力を失うのであって，その地位は相続されない。 したがって，相続人Ｆが，Ｅより相続した土地を20区画に区画割りし，不特定多数の者に宅地として分譲する行為は，宅建業に該当するから，Ｆは新たに免許を受ける必要がある。 ［正解］ １ |