宅建業法　／登録の基準（欠格事由）／解答解説

【問　１】　解答解説　（平成１年　問41） 　免許の欠格事由 （宅建業者の場合） と，登録の欠格事由 （取引主任者の場合） を混同しないように。両者には共通する欠格事由があるので，先に学習した免許の欠格事由をしっかり理解しておけば，登録のほうは，だいぶ楽になる。 １　誤り。　　［破産者の復権］ 　破産者も，復権を得れば，直ちに （その翌日から） 取引主任者の登録を受けることができる。 　復権は経済的な障害が除去されたということだから，復権後５年を経過する必要はないのだ。 ２　誤り。　　［執行猶予期間の満了］ 　執行猶予期間が満了すれば，直ちに （その翌日から） 取引主任者の登録を受けることができる。期間満了の日から５年を経過する必要はない。 ３　誤り。　　［未成年者の登録］ 　宅建業に係る営業に関し，成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は，原則として，取引主任者の登録を受けることはできない。 　ただし例外として，�@法定代理人から宅建業の営業の許可を受けた場合には，その営業に関しては，成年者と同一の行為能力を有するとされるから，登録を受けることができる。�A婚姻した未成年者についても，同様である。 ４　正しい。　［不正手段による免許取消し］　 　不正手段による免許取得を理由に，宅建業の免許を取り消された者は，免許取消しの日から５年を経過しないと，�@宅建業の免許も，�A取引主任者の登録も受けることができない。 　そもそも宅建業の免許取得に不正手段を用いる者は，はじめから，�@�Aの適格はないのである。 ［正解］　４ 【問　２】　解答解説　（平成４年　問36） １　できない。　［未成年者］ 　宅建業に係る営業に関し，成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は，原則として登録を受けることはできない。 　宅建業の免許と異なり，法定代理人の欠格事由はまったく問題とされない。 　宅建業者と取引主任者とでは，業務内容・職責に大きな違いがあるからだ。 ２　できる。　　［政令使用人］ 　乙社が，不正手段による免許取得を理由に，宅建業の免許を取り消されたときに，Ｂが，乙社の役員であれば登録を受けることはできないが，政令使用人であれば，登録を受けることはできる。 ３　できる。　　［業務停止処分］ 　丙社が，宅建業法違反により１年間の業務停止処分を受けたときに，その取締役であったとしても，登録を受けることはできる。 　免許取消処分を受けた場合とは異なるのである。 ４　できる。　　［宅建業の休止］　 　１年以上の休業を理由に，丁社が免許を取り消されても，66条1項8号・9号による免許取消しではないから，そもそも欠格事由には該当せず，取締役であったＤは，登録を受けることができる。 ［正解］　１ 【問　３】　解答解説　（平成９年　問32） １　誤り。　　［有効期間］ 　取引主任者の登録は，消除事由がない限り，一生有効である。 　また，取引主任者証の有効期間は，５年である。 ２　誤り。　　［登録の基準］　 　取引主任者として行う事務に関する不正行為を理由に事務禁止処分を受け，その事務禁止期間中に，本人の申請により登録が消除された場合，事務禁止期間中は，再度登録を受けることはできない。 　５月１日から６ヵ月間の事務禁止処分を受けたＢは，10月31日まで登録を受けることはできず，11月１日以降から登録できることになる。 「12月１日以降」 ではない。 ３　正しい。　［役員の欠格事由］ 　法人が，不正手段による免許取得を理由に免許を取り消された場合，聴聞の期日・場所の公示日前60日以内に，その役員であった者は，法人免許取消しの日から５年間は，取引主任者の登録を受けることができない。 ４　誤り。　　［登録の消除処分］ 　不正手段による登録を理由に登録消除処分を受けた場合，その処分の日から５年間は登録を受けることができない。 　処分の１年後，転居先の乙県で試験に合格しても，乙県知事の登録を受けることはできないのである。これを認めれば，そもそも監督処分の意味がない。 ［正解］　３ 【問　４】　解答解説　（平成12年　問33） １　正しい。　［消除の申請］　　 　不正手段による登録を理由に，登録消除処分の聴聞期日・場所が公示された日から，その処分決定日までに，相当の理由なく登録消除を申請した場合，登録消除の日から５年間は，新たな登録を受けることはできない。 ２　誤り。　　［登録の消除事由］ 　刑法の過失傷害罪による罰金刑は，そもそも登録の消除事由には該当しないから，登録が消除されることはなく，また消除の申請義務もない。 ３　誤り。　　［登録の消除処分］ 　事務禁止処分を受け，その禁止期間中に，本人の申請によらず登録が消除された場合 （事務禁止処分違反を理由とする場合など） には，事務禁止期間が満了しても，登録消除処分の日から５年間は，新たな登録を受けることができない。 ４　誤り。　 ［未成年者］　 　営業の許可を得て登録を受け，取引主任者となった未成年者も，�@自ら宅建業者となった場合，または，�A法人の役員となった場合は，自ら主として業務に従事する事務所等おいては，成年者である専任の取引主任者とみなされる。 　 ［正解］　１ 【問　５】　解答解説　（平成２年　問37） １　正しい。　［登録の移転の禁止］ 　取引主任者として行う事務に関し，不正行為を理由に事務禁止処分を受けた場合，その禁止期間中は，登録の移転申請はできない。 　７月１日から３ヵ月間の事務禁止処分を受けたＡは，８月１日以後に移転事由が生じても，９月30日までは移転申請できず，10月１日からできることになる。 ２　正しい。　［登録の欠格事由］ 　不正手段による免許取得を理由に，法人の免許取消処分に関する聴聞期日・場所が公示され （７月１日），その処分決定日までに，相当の理由なく法人が合併消滅した場合，公示日前60日以内にその役員であった者は，合併消滅の日から５年間は取引主任者の登録を受けることができない。 　６月１日まで取締役だったＣは，この欠格事由に該当するため，同年10月には登録を受けることができない。 ３　正しい。　［登録の欠格事由］ 　取引主任者として行う事務に関し，不正行為を理由に事務禁止処分を受けた場合，その事務禁止処分に違反して登録を消除された者は，消除処分の日から５年間は，再度登録を受けることができない。 ４　誤り。　　［登録の欠格事由］ 　取引主任者として行う事務に関し，不正行為を理由に事務禁止処分を受けた場合，その禁止期間中に，本人の申請により登録が消除された者は，禁止期間が満了するまでは，再度登録を受けることはできない。 　Ｅは，７月１日以後６ヵ月間，つまり12月31日までは登録を受けられない。 ［正解］　４ 　問１ 　　　　　　　　　7／1 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　 　 9/30 　 　　　　　　　　　│ ←←← 事務禁止期間３ヵ月 →→→  │ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　│　　　　　★ 8／1 移転事由発生 　　 　│ 　　　　　　　　　│←←← 登録の移転はできない →→→│→ 移転できる